Salvador García Espinoza
URBANÓPOLIS
Impuesto Predial vs dispersión urbana
Sábado 2 de Febrero de 2019
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El crecimiento de una ciudad se presenta día con día, los aspectos que lo propician son muchos y muy variados, no se trata sólo del aumento de su población, también influye el impulso a la actividad económica, pues se demandan espacios comerciales, industriales y para albergar los múltiples servicios y equipamientos, además de las vialidades, parques y todo lo que se requiere para el funcionamiento de la ciudad.

A la relación existente entre la cantidad de habitantes de una ciudad y la superficie que ocupan, se le denomina densidad urbana y es motivo de controversia, pues para algunos las ciudades densamente pobladas como la Ciudad de México, representan más ventajas que aquellas de menor densidad como Morelia. Sin embargo, cada ciudad a su escala y proporción debe cuidar un equilibrio entre población y territorio, que evite la dispersión urbana.

Densidad urbana
Densidad urbana
(Foto: Especial)

Todos podemos observar que Morelia, se ha desarrollado bajo esquemas de dispersión urbana, es decir en franco desequilibrio entre población y superficie ocupada. Para ilustrar este proceso, basta señalar que la ciudad en 1950 presentaba una densidad de 89 Hab./Ha., llegando a incrementarla a 193 Hab./Ha. en 1990. Sin embargo, a partir de este momento, la especulación inmobiliaria, la falta de control por parte de las autoridades propició que la densidad disminuyera, para el año 2010 fue de tan solo 30 Hab./Ha. En otras palabras, entre 1980 y el 2005, la población se triplico, mientras que la superficie urbana aumento cinco veces.

Existen tres claras evidencias de esta dispersión, 1) La presencia de lotes urbanizados desocupados en prácticamente todas las colonias de la ciudad. Inexplicablemente en colonias que datan de hace más de cuarenta años como la Chapultepec Sur, o algunas posteriores como Prados Verdes, La Huerta y otras más, aún existen terrenos baldíos con todos los servicios. 2) El caso de terrenos de más de una hectárea, que se ubican sobre el Libramiento Sur o las avenidas Madero Poniente, Solidaridad, Miguel Hidalgo, Periodismo, Héroes Anónimos y muchas más y 3) Predios de grandes superficies dentro de la mancha urbana, que están esperando que la urbanización los alcance. En total una estimación conservadora permite señalar que la suma global es de 4 mil hectáreas, susceptibles de ser ocupadas para crecimiento sin necesidad de extender la mancha urbana.

La presencia de estos vacíos urbanos, no es cosa menor para todos los que habitamos la ciudad, pues se trata de pequeñas, mediana y grandes extensiones que disponen de servicios e infraestructura, pagada con nuestros impuestos, pero que no se utiliza y por lo tanto encarecen el costo de los propios servicios, mientras que aumentan el valor del suelo (plusvalía). Imagine el costo que representa la introducción de agua potable, drenaje, electricidad, pavimentación, banquetas, por el frente de un predio baldío (que no las utiliza) y que es paso obligado para poder brindar servicios a un desarrollo que se ubica más lejos. En el caso extremo, lo representan los desarrollos que se ubican en la periferia de la ciudad, literalmente “arriba del cerro” y que obliga a pasar no solo infraestructura, sino servicio de recolección de basura, vigilancia, transporte por grandes extensiones baldías, que sólo encarecen (para el usuario, no para el promotor inmobiliario) la prestación de los servicios.

Este fenómeno de dispersión no es privativo de Morelia. Un estudio a nivel nacional, realizado en 2010, indicó que en las 129 ciudades del país, con más de 50 mil habitantes, existen más de 495 mil hectáreas de suelo susceptible de ser incorporado al desarrollo urbano. En otras palabras, que muchas ciudades podías seguir creciendo en población sin necesidad de aumentar su tamaño, tal y como ocurre con Morelia.

Desde una perspectiva económica, los terrenos baldíos constituyen terrenos en engorda, pues sus propietarios sólo esperan que con el paso del tiempo, las zonas colindantes se desarrollen y propicien, como por arte de magia, un incremento el valor del suelo. Aunque en realidad aumenta su valor, gracias a las inversiones que el Gobierno realiza con nuestros impuestos y que además nos encarecen los servicios por su ineficiencia al tener que servir a poca población en grandes extensiones de terreno.

Comprender mal el problema de la dispersión urbana, puede llevar a pensar que se debe construir una ciudad más “compacta” y disminuir las dimensiones del lote mínimo, como ocurrió en Michoacán, permitiendo viviendas de siete metros de frente, para que “quepan más casas en menos espacio”. Pero NO, combatir la dispersión es instrumentar políticas, para que se crezca sin dejar vacíos urbanos y en primera instancia ocupar los existentes. Es por esto, que el marco de actuación legal, faculta a los gobiernos en sus diferentes esferas, para que a través de diversos instrumentos normativos combata la especulación del suelo. Siendo el cobro del impuesto predial, uno de los más efectivos, pues se establece una tarifa especial, regularmente muy alta, a todos los predios baldíos ubicados en zona urbana, de forma tal, que al propietario le sea incosteable que permanezca baldío y se vea obligado a construir o vender. Con el consecuente beneficio para todos los que habitamos en la ciudad.