URBANÓPOLIS: Densificación habitable

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En la última década las discusiones a propósito de la ciudad se han orientado en buena medida hacia el concepto de la densificación o bien, de la idea generalizada de que una ciudad compacta es más sustentable que una de baja densidad. Incluso SEDESOL en el 2010 lazó la denominada Guía para Redensificación Habitacional en la Ciudad Interior. A mi juicio, una deficiente interpretación de los objetivos planteados, llevó a gobiernos locales a otorgar autorizaciones para que en el lugar ocupado por viviendas se edifiquen edificios de departamentos u oficinas; aunque de forma simultánea se continúo con la práctica de propiciar una ciudad dispersa al permitir o fomentar la presencia de predios baldíos.

Hace unos días tuve la oportunidad de comentar la presentación de un libro intitulado Densificación, sustentable y habitable, cuyos autores son la Dra. Marisol Rodríguez Sousa y el Dr. Erik Sánchez Flores, ambos investigadores de la Universidad Autónoma de Ciudad Juárez, después de varios años de investigación y desarrollo de un proyecto que surge como una petición de la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI) y financiado por CONACyT, constituye una propuesta metodológica para orientar el proceso bajo el cuál debe ser analizada la ciudad y poder identificar las opciones viables de densificación.

El gran acierto de la investigación realizada, es no pretender establecer una densidad optima o recomendable, pues cualquier número en términos de el número de viviendas por hectárea o de habitantes por hectárea, si se desea hacer habitable dependerá, como señalan los autores, de los rangos de densidad sociocultural e históricamente construidos.  A manera de ejemplo de los riesgos que implica asumir propuestas teóricas sin contextualizar a la realidad de las ciudades mexicanas, se indica que existe una propuesta generalizada de 220 hab./ha. como una densidad alta o compacta. Sin embargo, para el caso mexicano, solo en Netzahualcóyotl en la CDMX se presenta rangos similares de densidad y no precisamente constituye un ejemplo de sustentabilidad y mucho menos de habitabilidad.

Nos presentan un contexto mundial, en donde se identifica que, de las diez ciudades más densamente pobladas en el mundo, ocho se ubican en Asia, siendo las dos más densamente pobladas en India y son Mumbai y Calcuta, con 296 hab./ha. y 239.17 hab./ha. de densidad bruta respectivamente y consideradas como de “alta densidad compacta”; mientras que en las ultimas dos posiciones de la lista, se ubica a Bogotá, Colombia con 135.14 hab./ha. y Lima, Perú con 117.45 hab./ha. Catalogadas como de densidad media. El indicador para la CDMX es de 83.72 hab./ha. de densidad bruta, catalogada como “media baja” y Morelia con 66.9 hab./ha se cataloga como de densidad “media baja”.

El libro en cuestión, va más allá del discurso de la densidad sustentable, hecha abajo, la idea generalizada en las recientes políticas urbanas de “densificar la ciudad” como si de tratara de una unidad homogénea y sustenta la necesidad de establecer criterios para analizar una ciudad y determinar en qué zonas es posible densificar y bajo que escenarios en materia de tipologías de vivienda o mezcla de distintos usos de suelo.

La metodología propuesta incluye una evaluación del potencial del territorio que permita identificar los suelos urbanos que cumplen con condiciones de sustentabilidad y habitabilidad, para ser más aptos para la densificación. Para determinar esta aptitud se analizan 46 diferentes variables de cuatro diferentes categorías, los aspectos medioambientales (pendiente, riesgo de inundación, drenaje pluvial, etc.); aspectos económicos (valor del suelo, densidad de empleos comerciales e industriales, etc.); indicadores sobre equidad (cercanía con equipamientos educativos, de salud, deportivos, etc.) y por último la habitabilidad (transporte público, áreas verdes, ciclovías, etc.).

Hay que subrayar que desde la perspectiva que desarrollan los Doctores Erick Sánchez y Marisol Rodríguez, los suelos vacantes aptos para densificar son una excelente oportunidad para crear comunidades habitables, seguras, sostenible e inclusivas. La relevancia del costo no resulta ser un obstáculo, pues muestran escenarios de densificación que garantizan la viabilidad económica, lo que acaba con el mito de que solo es posible construir vivienda social en zonas cada vez más alejadas de la ciudad. 

Varios datos resultan reveladores en el análisis económico realizado sobre los conjuntos habitacionales. Existe una relación temporal, en términos de que cada vez son los desarrollos habitacionales contemplan un mayor número de viviendas. La ganancia promedio por parte del promotor es de al menos 30% del valor de la vivienda y el costo de la construcción de la vivienda llega a duplicarse una vez que se suma el costo del suelo.

De manera general, los resultados del estudio presentado permiten recomendar que la viabilidad económica de los desarrollos propuestos para densificar las diferentes zonas de una ciudad estará condicionada a la mezcla de viviendas para diferentes sectores socioeconómicos. En este sentido, también se recomienda evitar construir extensos desarrollos bajo el mismo tipo de vivienda.

Otro aspecto fundamental, es la reflexión sobre el espacio que en los desarrollos habitacionales se dedica a los automóviles, ya sea para su permanencia o circulación, que puede ser hasta del 35% de la superficie del desarrollo y que, obviamente va en detrimento del espacio habitable.

Finalmente, sirva este espacio y el caso descrito, para señalar la relevancia que tienen las instituciones de educación superior en nuestra sociedad, dado que todos los académicos que realizamos docencia, tenemos la responsabilidad de contribuir a la formación de mejores profesionistas, pero sobre todo, de mejores seres humanos que estén comprometidos con la construcción de un mejor mundo, además, la realización de nuestras investigaciones tienen como objetivo principal, aplicar el conocimiento generado para comprender, analizar y proponer soluciones a problemas reales que aquejan a la sociedad de la cual formamos parte.